关于《阿拉善右旗“物业管理服务质量提升年”活动实施方案》的政策解读

一、关于《实施方案》的起草背景

物业管理关系着千家万户的日常生活，也是现阶段全社会共同关注的热点难点问题，更是社会矛盾易发的领域，物业管理工作在内蒙古自治区起步较晚，在行业服务水平和政府管理能力上相对我国发达省市差距明显，为进一步促进全区物业行业发展，提高物业管理和服务的规范化、精细化、智能化、专业化、市场化水平，全面提升物业企业服务质量和整体形象，自治区人民政府决定从2018年起，在全区范围内开展为期三年的“物业管理服务质量提升年”活动，根据《阿拉善盟行政公署办公室关于印发阿拉善盟物业管理服务质量提升年活动实施方案（2018—2020）的通知》（阿署办发〔2018〕60号）文件精神，结合当前我旗经济社会发展水平、物业管理行业发展情况等旗情实际，经广泛征求意见，

形成了目前的《阿拉善右旗“物业管理服务质量提升年”活动实施方案》。

二、目标任务

（一）拟达到的指标

到2020年底，全旗物业管理覆盖率达到97%，新建住宅小区实现专业物业管理全覆盖，改造后老旧住宅小区物业管理覆盖率达到100%；达到三级及以上物业管理标准的住宅小区达到20%以上，达到四级及以上物业管理标准的住宅小区达到50%以上；新增自治区物业管理示范项目1个以上、自治区物业管理优秀项目2个以上；物业服务区域业主的总体满意度达到85%以上，物业服务费平均收费率在2017年的基础上每年提高5%，住宅专项维修资金平均收缴率和使用率在2017年的基础上每年分别提高8%和3%；成立业主委员会的住宅小区比例达到70%以上。

（二）重点任务

1、强化政府行为，一是强化组织机构，成立活动领导小组，完善和健全物业主管部门、苏木、镇、街道、社区各级物业管理机构和人员，同时建立起一套完善的物业管理工作考核体系；二是完善物业管理联席会议制度，完善物业纠纷调解制度和调解机构，研究出台物业服务企业信用管理办法，加大对失信企业的惩处力度；三是全力推进物业服务提质调价，引导业主逐步接受“花钱买服务”的物业消费意识，严禁物业服务企业采取降低服务标准、减少服务项目等方式压缩服务成本，逐步消除“低质低价、恶性竞争”现象；四是尽快研究制定出保障性住房物业服务费政府指导价格，适当减轻低收入家庭物业费支出；五是要建立物业管理招投标制度，组建物业管理评标专家库，建筑面积2万平方米以上的住宅小区的前期物业，要通过公开招标确定物业企业；六是督促党员干部、公职人员带头按时、足额交纳物业服务费，以上人群如有无故恶意欠缴、抗缴行为的，组织部门、纪检部门、所在单位要约谈规劝、施予教育。对其他无故欠费人员，要研究将欠费情况作为企业评优、年检和发放各类补贴资金、享受优惠政策、就业、社保管理的参考意见。法院要研究、探索将无故恶意欠费行为计入个人征信系统中；七是严格执行《内蒙古自治区物业管理条例》第五十八条规定，督促供水、供电、供热、通讯、有线电视等业务单位在物业管理区域内，以分户计量装置为界，承担各自维修养护责任和相关费用；八是加强对物业管理的扶持力度，对参加自治区物业项目创优达标评选成绩优异的企业、承担老旧小区物业管理的并管理良好的企业给予一定的资金奖励，同时研究落实对物业服务企业的税收扶持政策、物业从业人员的保险补贴政策，以及对保障性住房住户、低收入家庭的物业费补助政策等。九是各社区要规范组织选举小区业主委员会，并加强对业主委员会的培训，切实提高业主委员会的工作能力和依法维权意识，重点解决业主委员会成员对物业管理工作“漠不关心”“别有用心”，以及对物业服务企业履职责任边界认识不清、过度维权、无故压价和拖欠物业费等问题，引导业主委员会更好地服务于广大业主。十是物业主管单位要督促物业企业对小区的承接验收工作，未按要求履行承接验收工作、或经验收达不到开发协议约定的配套设施水平的项目不予备案。

2、强化企业行为，一是物业服务企业要按照《阿拉善盟住宅小区物业菜单式服务和收费参考标准》签订合同，明确服务等级和收费标准，实行“菜单式”服务。二是全面建立物业服务“八项内容”和相关部门投诉电话公示制度，以便业主及时了解物业服务相关知识、监督物业服务企业的各项工作。三是建立健全各种应急预案，排除安全隐患，保障物业项目安全。四是不断加强物业企业从业人员执业技能、服务意识、职业道德等培训工作，提高行业从业人员整体素质，提高服务质量。五是科学管理、开源节流，不断提高从业人员的工资待遇和福利，依法依规缴纳相关保险，营造良好的用工环境。

三、政策依据

1、《内蒙古自治区物业管理条例》；

2、内蒙古自治区人民政府办公厅《关于印发“物业管理服务质量提升年”活动方案的通知》（内政办发〔2018〕54号)；

3、内蒙古自治区人民政府《关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见》（内政发 [2015]91号）；

4、内蒙古自治区《居住物业管理服务标准》等四项地方标准；

5、《阿拉善盟行政公署办公室关于印发阿拉善盟物业管理服务质量提升年活动实施方案（2018—2020）的通知》（阿署办发〔2018〕60号）；

6、《阿拉善盟行署关于加强物业管理工作意见的通知》（阿署办发〔2015〕5号）；

7、《阿拉善盟住宅小区物业菜单式服务和收费参考标准》。

四、新旧政策差异

本方案重点是对近几年来自治区、阿盟出台的有关物业管理工作的相关文件的限期集中部署落实，基本上无新旧政策差异，方案中有关供水、供热、供暖、供电、通信、有线电视等业务单位要承担物业管理区域内相关管网、管线、设施设备的日常维护、维修责任和费用相关内容出自2018年8月1日起施行的《内蒙古自治区物业管理条例》第五十八条规定，原文为：“供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位，应当负责物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新，并承担相关费用；供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主、物业服务企业应当配合；供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位，委托物业服务企业对物业管理区域内有关设施设备进行日常维修养护的，双方应当签订委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。”在《内蒙古自治区物业管理条例》发布之前，我旗住宅小区内供水、供暖公共管道的维护维修均由物业企业负责，费用来源为业主交存的住宅专项维修资金，旗供水站、度兰热力公司分别执行《内蒙古自治区城市供水实施办法》和《阿拉善右旗供热管理办法》，不负责小区内的管道维护维修工作，对此，《阿拉善盟物业管理服务质量提升年活动实施方案（2018—2020》中明确规定：“各旗区自行制定的行业办法中关于房屋保修责任和期限的界定，以及《内蒙古自治区城镇供水实施办法》中关于设施设备维护、维修的位置界定和费用承担责任等内容，若与《内蒙古自治区物业管理条例》《建设工程质量管理条例》等上行条例规定有冲突的，一律以上行条例为准执行。”我旗也在《阿拉善右旗物业服务质量提升年实施方案》中再次加以明确，因此，自2018年8月1日起，我旗各住宅小区内部供水、供热管道和相关设施设备以入户分户计量装置或入户端口为界，由旗供水站、度兰热力公司负责维护、维修，相关费用也由其承担，不再从住宅专项维修资金中列支。同时，《阿拉善右旗供热管理办法》中规定，供热管道的质量保修期为5年，因与《建设工程质量管理条例》中规定的2个采暖期相互冲突，按照一律以上行条例为准执行的要求，自2018年8月1日起，我旗各住宅小区在竣工验收接入暖气满2个采暖期后，开发建设单位不再履行质量保修责任，以入户分户计量装置或入户端口为界，分别由业主和热力公司出资维修。

五、关键词诠释

房屋保修责任：建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

六、惠民利民举措

本方案中的主要惠民利民政策除通过加强政府对物业管理行业监管，采取物业招投标制度把住物业企业准入门槛、避免物业企业实力良莠不齐；采取企业信用评价制度管住物业企业不良行为；采取业主满意度调查和日常检查措施震慑物业企业服务态度；总的来讲，采取多种措施来规范物业企业行为和提升服务质量，以提升广大业主生活质量，除此之外以下两条措施将会使业主得到更实际的实惠：

一是制定保障性住房物业服务费的政府指导价，众所周知，目前全国的普通住宅小区物业费均采取市场调节价，高低均由市场决定，如果保障性住房没有政府指导价，也实行市场调节价，那么这些住保障性住房的低收入家庭的物业费支出将与其他普通小区业主的支出相差无几。根据内蒙古自治区人民政府《关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见》相关要求，通过政府给予物业企业一定比例的保障性住房物业费补贴，将政府指导价定低一些，这样一来，这些低收入家庭生活成本将有所下降，得到了实惠。

二是通过方案要求的供水、供热单位承担分户计量装置或入户端口以外的管道和设施设备维修和相关费用，这部分的费用不再从业主自己交存的住宅专项维修资金中列支，无形中是为广大业主节省了开支。

具体事宜由旗住房和城乡规划建设局负责解释。

联系电话：13948029567

文件链接：关于印发《阿拉善右旗“物业管理服务质量提升年”活动方案（2018—2020年）》的通知